Immobilienbewertung für
Gewerbegrundstücke - Industrieanwesen - Wohnimmobilien
mit Büros für Immobilien-Wertermittlung
in Balingen, Reutlingen und Stuttgart
IHK

Information
Fachbeiträge
 
Fachbeiträge

In GuG 2005, 193 stellte Herr Winfried Adolf (Kempten) die Frage nach dem „richtigen“ nachhaltig erzielbaren Ertrag und dem Zusammenhang von ortsüblicher Miete und nachhaltigem Ertrag zur Diskussion. Dies hat eine breite Fraktion der Leserschaft ausgelöst. Im Leserforum werden nachfolgend hierzu drei Beiträge wiedergegeben.

Beitrag in der Fachzeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert GuG / 2005 / Heft 6 / Leserforum / Wilhelm Pfaff

In der genannten Abhandlung versucht der Verfasser den nachhaltig erzielbaren Ertrag mittels der von ihm analysierten Büromietenentwicklung zu erfassen. Die unterschiedlichen Verkehrswert-Ergebnisse zweier Rechenvarianten sollen zur Diskussion über den Begriff des nachhaltigen Ertrags anregen. Mittels einer linearen Regression wollte festgestellt werden, dass in Frankfurt/M. die Büromietenentwicklung „nach oben gerichtet“ ist.

Die Aufgabe der zur Approximationstheorie gehörenden Regressionsanalyse besteht darin, eine endliche Menge von durch Messung erhaltenen Punkten in einem kartesischen Koordinatensystem durch den Graphen einer Funktion möglichst gut anzunähern. Der Grad der Regellosigkeit der Punkte in diesem sog. Streudiagramm lässt erkennen, ob eine Abhängigkeit vorliegt oder nicht. Die beste, den Zusammenhang wiedergebende Gerade heißt Regressionsgerade. Die Güte der Korrelation kann dabei nur für die gemessenen Werte innerhalb der Punktwolke bestimmt werden. Ein Extrapolieren kann nur in begrenztem Maße vorgenommen werden; die sich daraus ergebenden Werte gehören in den Bereich der Spekulation.

Eine systemkonforme Wertermittlung nach der WertV benötigt Ertragsverhältnisse, wie sie sich am Bezugsstichtag auf dem Markt darstellen. Bei der Anwendung von empirisch abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen ist es nicht notwendig, darüber hinaus subjektive und spekulative Einschätzungen vorzunehmen. Es stellt sich die Frage, ob der Verfasser in seinen Rechenvarianten die dazu „richtigen“ Liegenschaftszinssätze herangezogen hat. Sofern aus dem Marktgeschehen abgeleitete Liegenschaftszinssätze verwendet werden, müssen diejenigen Reinerträge herangezogen werden, die in die ausgewertete Kaufpreissammlung eingeflossen sind. Hierbei handelt es sich um die ortsüblich erzielten, durch ungewöhnliche Verhältnisse unbeeinflussten Reinerträge. Falls der Grundstücksmarkt tatsächlich eine steigende Tendenz erwartet, ergeben sich höhere Kaufpreise und somit geringere Liegenschaftszinssätze. (Bei einem Liegenschaftszinssatz von beispielsweise 5% errechnete sich bei der Variante 2 ein Verkehrswert von 48 Mio. E – ohne Berücksichtigung der Ertragsanomalien, zu deren Bewertung u.a. die Kenntnis der vertraglichen Vereinbarungen notwendig wäre.)

Ertragsverhältnisse über einen Zeitraum von 50 Jahren mit einem nicht modifizierten Liegenschaftszinssatz zu kapitalisieren, welche in der Rechenvariante 1 knapp 42% über der ortsüblichen Miete liegen, stellt einen mutigen Diskussionsbeitrag dar.

Gleichwohl kann der Ruf nach transparenter und zeitnaher Ableitung von Liegenschaftszinssätzen durch die Gutachterausschüsse nicht oft genug wiederholt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Sachverständigenbüro Pfaff

zurück zu den Fachbeiträgen

Copyright © 2003-2010, Sachverständigenbüro Pfaff, Alle Rechte vorbehalten.
 designed by C@D webdesign