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Wohnflächenermittlung

Bei der Berechnung der Wohnfläche kann zwischenzeitlich auf drei unterschiedliche Regelungen zurückgegriffen werden: die DIN 283/1951, die §§ 42 bis 44 II. BV und seit 01.01.2004 auf die Wohnflächenverordnung WoFlVO. Wesentliche Unterschiede ergeben sich vor allem bei der Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Terrassen, Loggien und Freisitzen auf die Wohnfläche.
In der Fachwelt hat sich allgemein wohl die Definition nach der II.Berechnungsverordnung durchgesetzt, aber sie ist rechtlich nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau anzuwenden. In einem Urteil des BGH (Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, GE 2004, S. 680) wurde die Berechnung anhand der II. BV als allgemeine Anwendungsregel im Wohnraummietrecht bestätigt - sofern keine anderweitige Begriffsdefinition festgelegt wurde.

Wir prüfen für Sie, welche Berechnungsmethode anzuwenden ist und ermitteln sachgerecht die für Ihre Bedürfnisse notwendige Wohnfläche.

Ermittlung von Gewerberaum - Mietflächen

Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt waren in der Vergangenheit teils ominöse und oftmals noch wesentlich unterschiedlichere und uneinheitlichere Berechnungsarten als auf dem Wohnungsmarkt anzutreffen. 1995 wurden erstmals die „Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für Büroräume (MF-B)“ von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) veröffentlicht. Diese Richtlinien gehen begrifflich und in den Wesenszügen weitgehend konform mit der DIN 277 (Ausgabe Juni 1987), welche nach und nach durch die zwischenzeitlich erfolgten Erweiterungen der gif-Richtlinien (MF-H und MF-G) für Handels- und Gewerberäume als Berechnungsgrundlage für die Flächenermittlung verdrängt wird.

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Nachfolgend haben wir Ihnen die Wohnflächenverordnung im vollen Wortlaut abgedruckt:

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung – WoFlV)

In der Fassung vom 1.1.2004

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§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen,sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume.

§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabeiist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlendenbegrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
2. Fuß-, Sockel und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wennsie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Vefahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4 Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.

§ 5 Überleitungsvorschrift
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in derjeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

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