Immobilien-Verkehrswertermittlung | Sachverständigenkanzlei Pfaff

Der deutsche Verkehrswert / der internationale Marktwert

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

(Legaldefinition des Verkehrswerts nach § 194 BauGB)

Die Verkehrswertermittlung in Deutschland wird im Wesentlichen durch die in der Wertermittlungsverordnung genannten Verfahren getragen. Allen diesen Verfahren ist gemein, dass sie auf Vergleichswerten beruhen. Während dieser Umstand in der Bezeichnung „Vergleichswertverfahren“ unmittelbar zum Ausdruck kommt, ist das aus den Begriffen „Ertragswertverfahren“ bzw. „Sachwertverfahren“ nicht ablesbar. Erst ein Blick hinter die Kulissen verrät das Prinzip des indirekten Vergleichs: im Ertragswertverfahren sind es primär die Vervielfältiger, beim Sachwertverfahren die Normalherstellungskosten. Beide Ansätze gehen jeweils von aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Wertfaktoren aus. Damit folgt die Grundstücksbewertung in Deutschland einem in sich geschlossenen Konzept.

Auch die International Valuation Standards IVS kennen diese drei Wertermittlungsverfahren: Sales Comparison Approach, Income Capitalisation und Cost Approach, welche dem deutschen Vergleichs- Ertrags- und Sachwertverfahren weitgehend entsprechen.

Der europäische Dachverband nationaler Sachverständigenverbände TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) hat sich ebenfalls zum Ziel gesetzt einheitliche Bewertungsstandards zu finden, die in den European Valuation Standards EVS ihren Niederschlag gefunden haben. Die dortige Definition des Marktwerts lautet wie folgt:

„Als Marktwert wird der Preis angesehen, der unter Einhaltung der Definition zum Bewertungsstichtag mit größter Wahrscheinlichkeit am Markt erzielt werden könnte. Es ist der höchste Preis, der erwartungsgemäß durch den Verkäufer erzielt werden kann und gleichzeitig der für den Käufer vorteilhafteste Preis.“

Wir ermitteln Verkehrswerte bzw. Marktwerte von

bebauten und unbebauten Grundstücken

Immobilien (Haus, Wohnung, Industrieanlage und sonstige Gebäude)

Erbbaurechten

Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Wohnrechten und sonstige Rechten

Baulasten und dingliche Belastungen.

Kontakt

„Blue Book“ der TEGoVA

Das „Blue Book“ der TEGoVA befindet sich durch weitgehende gegenseitige Konsultationen überwiegend im Einklang mit den IVS.

„The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.“

Die sinngemäße Übersetzung des Market Values (IVS No. 3.0) lautet wie folgt:

„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Wertermittlung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Unterschiede zwischen dem deutschen und den angelsächsischen Verfahren

Ein großer Unterschied zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und den angelsächsischen Verfahren liegt in der Wahl der Kapitalisierungsmethode. Während in Deutschland die direkte Kapitalisierung gängige Praxis ist, wird in England und den Vereinigten Staaten üblicherweise die indirekte Kapitalisierung angewendet.

Bei der direkten Kapitalisierung wird der Reinertrag des ersten Jahres mit einem Gesamtkapitalisierungszinssatz, der das Mischrisiko aus Eigen- und Fremdfinanzierung ausdrückt, kapitalisiert. Dies entspricht der Vorgehensweise beim vereinfachten Ertragswertverfahren, mit der Besonderheit, dass dort der Gesamtkapitalisierungszinssatz aus dem Markt abgeleitet und als Liegenschaftszinssatz bezeichnet wird.

Unabhängig von der Frage, ob eine ewige oder eine beschränkte Restnutzungsdauer verwendet wird, entfällt bei direkter Kapitalisierung der Ansatz eines in der Zukunft liegenden, geschätzten Verkaufspreises. Die indirekte Kapitalisierung bildet das Investorenverhalten deutlicher ab.

Hier wird die Immobilie als Investition im klassischen Sinne verstanden, indem die Erträge über die Haltedauer und der Verkaufspreis am Ende der Haltedauer getrennt kapitalisiert werden.

Das amerikanische Appraisal Institute unterscheidet hier zwischen dem return on capital, welches aus der Risikoübernahme resultiert und dem return of capital, der Wiedergewinnung des eingesetzten Kapitals am Ende der Haltedauer durch Verkauf der Investition.